Hva er dagbøter, og når kan jeg kreve det?
Hva gjør jeg når drømmeboligen ikke blir ferdigstilt til avtalt dato? Hvilke rettigheter har jeg som forbruker, og hvilket lovverk skal jeg forholde meg til?
Det er viktig å være klar over at det er ulike lovverk som gjelder, alt ettersom du har kjøpt ny bolig under oppføring, eller det dreier seg om rehabilitering av eksisterende bolig, for eksempel oppussing av kjøkken og bad. I førstnevnte tilfelle er det Bustadoppføringslova som regulerer forholdet, mens det ved rehabilitering vil være Lov om håndverkertjenester som gjelder. I denne artikkelen vil vi ta for oss hvilke rettigheter du har ved kjøp av ny bolig.
Dagbøter - «Riset bak speilet»
Ifølge bustadoppføringslova kan du som forbruker kreve dagbøter dersom boligen ikke ferdigstilles til avtalt tid. Dagbøter er en som hovedregel standardisert erstatning som entreprenøren plikter å betale for hver dag han er forsinket.
Avtal sluttidspunkt
Dagbøtene begynner å løpe når arbeidet ikke er ferdig til avtalt tidspunkt. Det er derfor viktig å avtale en konkret dato eller et bestemt antall dager. Ved oppføring av ny bolig er det vanlig å avtale at boligen skal være ferdig innen et visst antall arbeidsdager etter at igangsettingstillatelse fra kommunen er gitt, og dette er uproblematisk.
Å sette uklare frister som «etter avtale» eller «ferdigstilles før jul», er ikke noen god idé. Det bør spesifiseres hvilken jul! Skulle det oppstå en tvist mellom partene vil det være vanskelig å dokumentere avtalen om det ikke er mer konkret. I tidligere dommer fra Høyesterett er det slått fast at uttrykk som «tar sikte på ferdigstillelse» ikke er konkret nok til å binde selger.
Tilleggsfrist
I enkelte tilfeller kan ikke håndverkeren lastes for forsinkelsen, og da kan du heller ikke kreve dagbøter. Forsinkelser som er utenfor entreprenørens kontroll kan for eksempel være ekstraordinære værmessige forhold som hindrer arbeidet, eller at du som byggherre gjør endringer eller krever tilleggsarbeid. Dersom du som forbruker skal gjøre en del av jobben ved egeninnsats, er det viktig at dere avtaler klare tidsfrister på dette arbeidet. Dersom du ikke overholder fristen, kan selvsagt ikke entreprenøren lastes for denne forsinkelsen.
Entreprenøren kan kreve tilleggsfrist i henhold til Bustadoppføringslova §11 dersom:
a. forbrukaren krev endringar eller tilleggsarbeid som seinkar arbeidet,
b. arbeidet blir seinka fordi forbrukaren eller nokon som forbrukaren svarer for, ikkje medverkar i samsvar med avtalen, eller arbeidet blir seinka på grunn av andre omstende som forbrukaren svarer for, eller
c . arbeidet blir seinka på grunn av ei hindring utanfor entreprenørens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at entreprenøren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at entreprenøren skal unngå eller overvinne følgjene av hindringa.
De 2 første punktene omhandler forhold du som forbruker har ansvar for, mens det tredje punktet gjelder såkalt force majeure (ekstraordinære hendelser eller omstendigheter utenfor partenes kontroll). Det er viktig å merke seg at entreprenøren som hovedregel kun har krav på tilleggsfrist dersom entreprenøren varsler forbrukeren om kravet «uten ugrunnet opphold» etter at entreprenøren ble kjent med omstendigheten(e) som begrunnet kravet om tilleggsfrist. Varselet skal gis skriftlig via SMS eller e-post.
En typisk felle som mange går i, er at de tror man må akseptere fristforlengelse om entreprenøren krever det. Sjekk hvilke regler som gjelder, og søk om nødvendig bistand for å undersøke om det er grunnlag for tilleggsfrist.
Hvor mye kan du kreve i dagbøter?
Ved oppføring av ny bolig reguleres dagbøtene av § 18 andre ledd. I utgangspunktet er det avtalefrihet mellom entreprenør og forbruker til å fastsette størrelsen på dagbøtene. Det kan imidlertid ikke avtales mindre enn 1 promille av den samlede kontraktsummen dersom eiendommen selges uten tomt, og 0,75 promille hvis avtalen inkluderer tomt eller andel av tomt. Dagbøtene kan heller aldri være på mindre enn en halv prosent av folketrygdens grunnbeløp (G) på det tidspunkt forsinkelsen oppsto. Pr. 1. mai 2019 er grunnbeløpet kr 99 858,-. Dagbøtene løper i maksimalt 100 dager.
Som forbruker trenger du ikke å kunne bevise at du har lidd et økonomisk tap for å kunne kreve dagbøter. Motstykket er at man som hovedregel ikke kan kreve erstatning for økonomisk tap som overstiger dagbøtene. På denne måten fungerer dagbotordningen også som en ansvarsbegrensning for entreprenøren.
Men – dersom entreprenøren eller noen som entreprenøren har ansvar for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med «hederlighet og god tro» kan forbrukeren kreve hele sitt økonomiske tap dekket dersom dette overstiger dagbøtene. Dette er et utslag av det alminnelige prinsipp om at man ikke kan kreve begrensing i sitt arbeid der man selv har utvist grov skyld. Det er da viktig å merke seg at du som kjøper har en plikt til å begrense ditt tap.
Varsling om retten til dagmulkt
Vi opplever stadig at det i eiendomsmeglerbransjen er store variasjoner med hensyn til hvordan og i hvilken grad kjøper blir varslet om retten til dagbøter. Norges Eiendomsmeglerforbund anbefaler at megler varsler om forsinkelsen og gir kjøper konkrete opplysninger om at dette kan gi rett på dagmulkt. Denne oppfatningen støttes av Finanstilsynet.
Kjøper kan derfor kreve av eiendomsmegler at denne konkret informerer om dine rettigheter ved en eventuell forsinkelse. Det er ikke tilstrekkelig at megler bare viser til hvor man kan finne reglene for derved å overlate til kjøper å utrede sin rettslige posisjon.
Kontakt meg på e-post eller telefon, eller via kontaktskjema på siden.
Skivik & Co hjelper deg i saker som omhandler fast eiendom og bolighandel.
Ønsker du hjelp kan du ta kontakt via vårt sentralbord 926 15 100 , eller du kan fylle ut vårt kontaktskjema under slik at en av våre advokater kan kontakte deg.